土地家

新築を建てる上でほとんどの方が必要になるのが土地の購入です。

 

新築を建てる理由は色々とあると思いますが、土地の購入に関しては知らないと費用の面で大きく損をする場合があります。

 

そこで今回は、知らないと損をする土地購入のタイミングや、土地購入において必ず理解しておきたい知識を紹介していきたいと思います。

 

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土地を購入するベストなタイミング

土地を購入するにあたって、ベストなタイミングとはいつなのか?

 

それは新築の仕様が決まった時です。

 

新築の仕様が決まった時とは、ハウスメーカーとの契約が完了し、家の間取りなどが全てきまった時。

外構については全然決めていなくて大丈夫ですが、家そのものの仕様は決まっていたほうが良いです。

 

ではなぜこのタイミングが良いのか。

それを順番に説明していきますね。

 

 

仕様決定した後に土地購入するのが良い理由

これには2つの大きな理由があります。

 

  • 土地購入のタイミングでつなぎ融資の金利に影響がでる
  • 土地購入のタイミングが早いと建ぺい率の影響で失敗する

 

この2点を理解していないと、大きな失敗をしてしまうので注意が必要です。

特に『つなぎ融資』『建ぺい率』は必ず理解しておきましょう。

 

 

土地購入のタイミングでつなぎ融資の金利に影響がでる

住宅ローンが使用できない理由として、住宅ローンが始まる時期が関係しています。

 

その時期とは、基本的に家が完成してメーカーから自分たちに引渡されるとき。

つまり家が完成してからじゃないと住宅ローンが使用できないことになります。

 

新築購入時の一般的な支払いの流れを、例を出して解説していきますね。

 

  • 土地代:1,000万
  • 建物代:2,000万
  • 頭金:なし
  • 借入額:3,000万

 

以上の金額を例として見ていきましょう。

 

 

まずは土地購入と着工のタイミングが同時期だった場合です。(通常は土地を買って調査後の着工になるので多少誤差は出ます。)

 

点線部分がその月に支払う代金になります。

 

基本的にハウスメーカーにお金を支払うタイミングとしては、

  • 着工時に建物代の30%
  • 上棟時に建物代の30%
  • 引渡し時に建物代の40%

こんな感じになります。

 

しかし先ほども書いた通り、住宅ローンは引渡し時から始まるので、土地代と、着工時、上棟時の2,200万円は住宅ローン前に支払わなくてはなりません。

 

当然2,200万円もの大金を普通の人間が支払えるわけがないので、銀行から借りることになります。

 

それが上の図にもある『つなぎ融資』というものです。

 

つなぎ融資とは

住宅ローンが始まる前に支払わなければいけない『土地代』、『着工時の代金』、『上棟時の代金』を支払うための銀行からの融資です。

 

つなぎ融資は必要な分だけ借りればいいのですが、金利は3%ほどになっています。

当然銀行によって金利は変わってきますのでここは確認しておかねければならない部分になります。

 

また、ここで注意しなければならないのは、つなぎ融資の返済は住宅ローンが始まってからになるということです。

 

つまり、つなぎ融資を受けた時点から住宅ローンが始まるまでの間は、つなぎ融資の金利分だけを支払わなくてはならないということです。

 

今回の例では、借入が1月、引渡しが6月となっていますので、この6か月間、つなぎ融資の金利だけを支払う形になります。

 

 

土地購入を早いタイミングでしてしまった場合

ではもし着工より2か月早く土地を購入してしまった場合、どうなるのでしょうか。

先ほどと同じ金額の例で見てみましょう。

 

 

土地を2か月早く、11月に購入した場合、先ほどであれば6か月だったつなぎ融資が、8か月になってしまいます。

 

無駄な金利を2か月も長く払うことになるんです。

そして無駄な金利を払っている分、新築の仕様決めに焦ってしまい、失敗をしてしまうことになります。

 

 

つなぎ融資がない銀行も

つなぎ融資の金利は高いですが、つなぎ融資をなしにできる銀行もあります。

 

通常の住宅ローンは引渡し時から始まると書きましたが、着工時から住宅ローンとして借りれる場合があり、これは銀行に確認する必要があります。

 

これにより、高い金利でつなぎ融資を受けることなく、住宅ローンを始めることができます。

 

登録免許税には注意

住宅ローンを借りる場合、抵当権設定登記が必要です。

簡単に説明すると、家を買うのにお金を借りなければいけないため、これから買う家を担保にして、お金を借りる権利を得るような感じです。

 

その時にかかる税が、登録免許税です。

 

登録免許税は通常、借りた金額の0.4%ですが、減税措置の条件を満たせば0.1%にすることができます。

 

その条件の中の1つに『建物取得後1年以内に登記されたものであること』というものがあるのですが、着工時から住宅ローンを借りる場合は、この条件が満たせません。

 

つまり借りる金額が大きい場合、差分の0.3%がつなぎ融資の金利を上回る可能性があります。

 

ですからこれは自分で計算、もしくは銀行に確認し、どちらがお得になるのか相談しましょう。

 

どの銀行で借りればお得なのか分からない、または銀行選びに迷っている方に、無料で複数の銀行に一括審査を申し込めるサイトを紹介している記事もありますので、こちらをご覧ください。

 

こちらで審査を受ければ、つなぎ融資のことについても相談できます。

 

 

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土地購入のタイミングが早いと建ぺい率の影響で失敗する

家の仕様を決めてから土地を決めたほうが良い理由のもう1つとして、建ぺい率によって希望の家が建てられないという懸念があります。

 

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

建ぺい率は地域によって定められていますが、今回は私の時の例で紹介しますね。

 

 

例えば建てようとしている家の左右に他の家があった場合、私の地域では建ぺい率は60%でした。

60%って意外と小さくないですか?

 

もしこれを知らずに狭い土地を買ってしまったら、小さい家しか建てれず、理想としていた間取りで家が建てれないかもしれません。

 

自分の家が角地だった場合、建ぺい率は+10%されます。

ですから私の地域では70%でした。

 

このように、両側に家が建っているのか角地なのかによって建ぺい率が変わってきますので注意が必要です。

 

 

土地を一括購入するなら土地購入のタイミングは関係ない

土地をローンではなく、一括で購入できる方は、タイミングがいつでも問題ありません。

良い土地が見つかって、タイミング問わず購入できる資金があるのが一番ベストです。

 

 

まとめ

今回は土地購入のタイミングについて解説してきました。

結構難しいことなので大変ですが、これを知っておかないと大きな失敗に繋がる可能性があります。

 

ですから土地は自分たちだけですぐに購入せず、まずは住宅メーカーを決めてから相談して購入するようにしましょう。

 

住宅メーカーでないと分からない土地事情もありますので、焦らないことが大事です。

 

住宅メーカーがまだ決まっていない方に向けて、メーカー探しの手伝いになるような記事も書いています。

よかったらご覧ください。

 

 

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