地盤改良

新しい土地に家を建てる時、かなり気になることの1つに『地盤改良費用』があります。

私の場合は土地を買った時、ホームメーカーから「地盤改良が必要になった場合100万円ほど見てもらえれば足ります」と言われました。

これは100万以内で収まるという意味で、多く見て100万用意してほしいとのこと。

 

そして調査の結果、『地盤の改良は必要ない』ということでなんとか出費を抑えることができホッと一息^^;

しかしこの地盤改良費、できれば払いたくない出費ですよね。100万円はあまりにも大きい・・・

 

そこで今回は、

  • 地盤改良の種類
  • 地盤改良が必要になった場合の費用の相場
  • 地盤改良が必要ない土地探しのコツ

この3点についてお伝えしていきたいと思います。

 

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地盤改良の種類は?

地盤改良といっても何でも同じではありません。改良が必要な範囲によってその手法は大きく変わってきます。

改良の方法は3種類あり、

  • 表層改良
  • 柱状改良
  • 鋼管杭改良

という改良工法があります。

改良方法だけ見ても「なんのこっちゃ?」となるかと思いますので、1つ1つ解説していきますね。

 

表面改良

私がホームメーカーから説明された調査方法は、家の四隅の地盤を1個ずつ掘り下げて強度を調べていくというもの。

そしてその中で改良すべき部分が少なく、表面近くだけであれば表層改良になります。

大抵は数十万ほどの費用で済むかと思います。

表層改良

 

図に表すとこんな感じ。

このように柔らかい地盤が浅く、すぐに固い地盤に届く程度だと、土とセメントなどの固化材を混ぜ合わせて改良します。

 

柱状改良

表面だけでは足りず、2m以上深い部分まで改良が必要な場合は柱状改良が必要で、これは100万円単位の費用がかかってくるでしょう。

こちらは固い地盤に届くまで柱を埋め込む改良方法です。

柱状改良

図のように固い地盤まで柱を入れる感じですね。

 

鋼管杭改良

最も費用が高くなるのは鋼管杭改良で、こちらだと200万以上かかってくるかもしれません。

柔らかい地盤が8mを超えてきた場合はこの改良方法がとられるようです。

固い地盤までではなく、さらに強固な地盤まで杭を打ち込みます。

鋼管杭改良

こんな感じで施工距離が非常に深くなる為、費用は跳ね上がります。

 

ホームメーカーに頼むと高くなる?

ちょくちょく目にするのがホームメーカーに頼むと高くなるという話。

その理由として目立ったのは、

  • 中間マージンが取られる
  • 必要以上に地盤改良をする

という2点です。

これがどういうことかについても少し触れていこうかと思います。

 

中間マージンが取られる

まずは中間マージンに関してですが、一般の方が家を買う場合、知り合いに建築関係の人がいない限り大体ホームメーカーに頼みますよね。

地盤調査をする際ホームメーカーは下請け業者に依頼しますので、そこで中間マージンが取られるわけです。

これに関しては正直仕方がないかなという印象を受けます。

大手ホームメーカーであれば価格に『信頼』という重さが乗っかってきますので、何かあった時を考えるとホームメーカーに頼んだほうが安全である気がしますね。

 

必要以上に地盤改良をする

これもたまに耳にしますね。

ホームメーカーは改良が必要と言い、専門業者に直接頼んだら必要ないという結果になったとか。

そして「ホームメーカーの70%が過度な地盤改良をしている」なんて話も聞きます。

しかし正直素人には分かりません。

お金を抑えたいのは当然の思考ですが、その専門業者はどのくらい信頼できるのでしょうか?

もし大地震がきたら?家が傾いたら?

地盤は家を支える物であり、それが潰れたら家を丸ごと失うことになりかねません。

業者を信頼し、もし地盤に不備があった場合でも、建てたホームメーカーは何も対応してくれないでしょう。

こういった『もしも』の場合に備えて、私は多少やりすぎるくらいが丁度いいのかなと思っています。

 

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地盤改良の費用相場は?

地盤改良の種類解説ではおおよその費用を記載しましたが、こればかりは調査してみないと分からない部分です。

私がホームメーカーから言われたのは『100万円以内』という言葉。

これはおそらく土地を見てある程度予測をつけていたのでしょう。

メーカーからは「おそらく改良は必要ない」と言われていたのでこの金額を提示されたのかもしれません。

ちなみに土地の大きさは55坪で、建坪は40坪くらいです。

 

一般的な改良費用の目安としては、

  • 表層改良 ・・・20万~50万
  • 柱状改良 ・・・50万~120万
  • 鋼管杭改良・・・100万~200万

かなり幅が大きくなっていますが、これに関しては適正価格なんてあるのか?というほど素人には分からない物だと思いますので、ホームメーカーから提示された金額が高いと思ったら多少ゴネてみてはどうでしょうか?

実際にこちら側から金額を提示してみるだけしてみても良いと思いますよ^^

 

また本当に自分の土地改良相場が知りたいのであれば、複数の業者に見積もりを依頼することで分かります。

ただそこまでの労力をかけるかどうかということがありますが・・・

 

地盤改良が必要ない土地を探すコツは?

地盤改良の金額はやはり勿体ないですよね。

せっかく安い土地を見つけたのに地盤改良で+100万とか言われたら意味がないです。

ですからここで地盤改良が限りなく必要ないであろう土地の探し方を紹介したいと思います!

 

建てる土地の近隣の状況を調べる

これは私が使った方法ですが、分譲地であれば近所に同じホームメーカーで建てた家があるか探してみましょう!

それがもしあれば、その家が地盤改良をしたかどうかをホームメーカーに聞きます。

近所の家がしていないのであれば、その土地付近は改良が必要ない可能性がかなり高いです。

逆に結構改良しているなら、自分もしなければならない可能性が大ですけどね^^;

もし勇気があるのであれば、建てようとしている土地の隣の家に地盤改良したかどうかを聞くのが一番確実です。

 

昔その土地に何があったか調べる

私の場合はグーグルの衛星写真を見ました。

するとそこには大きな家が写っており、今回その大きな家を壊して分譲地にしてあることが分かりました。

元々家が建っていたのであれば地盤改良が必要ない可能性が上がります。

逆に田んぼを埋め立てしていた場合などは、ほぼ100%地盤改良が必要になるでしょう。

 

周辺の状況を調べる

これは近くに『川が流れていないか』、『田んぼがないか』、『海は近くないか』、などの調査です。

なるべくこれらが近くない場所を選んだほうが安全といえるでしょう。

 

昔からの名残で、地名に川や田などの文字が入っていると地盤が緩い可能性が高いとか、山や丘が地名に入っていると地盤が固い可能性が高いとかも言われています。本当かどうかは分かりませんが一理あるかなとは思いますね^^

 

まとめ

今回は地盤改良について、私の経験なども踏まえてお伝えしてきました。

結局は相場といっても本当に大雑把な価格しか分かりません。

そしてこれに関してはあまり価格を気にしても仕方がないということ。

さすがに150万とか言われたらゴネるべきだとは思いますが、数十万で済むなら妥当だと思ってよいかと思います。

できればやらずに済ませたい事ですので、これから土地を探す方は是非今回紹介したコツを試してみてください^^

 

 

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