つなぎ融資3

住宅ローンを組む時に気になるのが『つなぎ融資』。

最近では住宅ローンの金利が下がる一方ですが、つなぎ融資の金利はやはり高いです。

私が住宅ローンを組む時、最終的に2つの銀行で悩む形となりましたが、『金利の比較』、そして『つなぎ融資の有無』で最終的に借りる銀行を決めました。

誰しも金利の比較はすると思いますが、つなぎ融資の有無というのは最初はあまり考えないのではないでしょうか?

ではどうして私がつなぎ融資を意識したのか?

これは住宅ローンについて色々なメーカーから説明を受け、住宅ローンの仕組みを知った結果、「絶対に無い方が良い!」と確信したからです。

そして私はつなぎ融資がなかったおかげで10万円以上支払い金利が少なくて済みました。

今回はそんな私の経験をもとに、

  • つなぎ融資とは?
  • つなぎ融資無しとは?
  • つなぎ融資有り無しでの金額比較
  • 私の場合の支払い方法
  • 住宅ローン一括仮審査申し込みできるサイト

この5点をメインに、ローンの金利が少しでもお得になるような情報をお伝えしていきたいと思います。

スポンサーリンク

 

つなぎ融資とは?

つなぎ融資についてですが、これを説明する前に、まずホームメーカーへの支払いタイミング、そして住宅ローンが始まるタイミングについて説明したいと思います。

 

ホームメーカーへの支払いタイミングは?

家を建てる時の支払いのタイミングを正確にご存知ですか?

これは大抵のホームメーカーは同じで、

  1. 着工時
  2. 上棟時
  3. 完成時

この3つのタイミングで支払いが行われます。

そしてその割合はホームメーカーによっても変わってくると思いますが、私の場合は『着工時3割』『上棟時3割』、そして『完成時4割』でした。

これが何を意味するのかというと、住宅ローンが始まるタイミングに大きく影響してくるのです。

 

住宅ローンが始まるタイミングは?

最初は私も全然分かっていませんでしたが、住宅ローンが始まるタイミングは『家が完成した時』から。

つまり銀行が住宅ローンとしてお金を貸してくれるのは『家が完成した時』なのです。

でも先ほど説明した通り、ホームメーカーへの最初の支払いが発生するのは着工時ですので、そのタイミングではまだお金を借りられていません。

私の場合は着工時に3割の支払いと書きました。

もし建てる家が3000万円ほどだとしたら、約1000万円もの金額を着工時に支払わなくてはならないのです。

これ、普通の人では払えませんよね(汗)

そこで必要になってくるのが『つなぎ融資』なのです。

 

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、『住宅ローンが始まるまでの間に必要なお金を融資してもらうこと』を言います。

今回の場合だと着工時と上棟時での支払いですね。

私の場合で考えると、全体の6割を住宅ローンが始まる前に支払わなくてはなりません。

ですからこの6割のお金を家が完成するまでの間、つなぎ融資として借りることになるのです。

 

ここで住宅ローンの流れを図に表してみましょう。

つなぎ融資

図の場合は着工時から完成まで半年としています。

完成してからは住宅ローンが始まる為、つなぎ融資は半年間。この間だけつなぎ融資の金利を支払わなくてはならないのです。

 

つなぎ融資の金利は?

では気になる融資の金利ですが、大体相場は3%ほどです。

2017年現在では住宅ローンの金利は2年固定で1%を切りますので、3倍以上ということになります。

この差は大きいですね。

 

つなぎ融資無しとは?

次につなぎ融資が無くなるとはどういうことかを説明していきますね。

これは一言で言うと『着工時から住宅ローンを始められる』ということです。

つまりつなぎ融資の高い金利を回避できるということ。これは非常に大きいかと思います。

 

先ほどのように図に表してみましょう。

つなぎ融資なし

このように着工時の支払いから住宅ローン扱いにできるので、金利が安く済みます。

スポンサーリンク

 

つなぎ融資有り無しでの金額比較

では実際にどれだけの金額が変わるのか、例として見てみましょう。

 

つなぎ融資有りの場合

  • 建物代3000万円
  • 着工時支払い3割(900万円)
  • 上棟時支払い3割(900万円)
  • 完成時支払い4割(1200万円)
  • つなぎ融資期間6カ月(着工時~完成まで)
  • 着工時~上棟時までは2カ月
  • 金利3%

この条件で計算してみます。

まずは着工時からの支払い。

融資期間が6カ月なので180日。式にすると(180/365)となります。

そして最初の融資は着工時ですので900万円。これを計算すると、

9,000,000×0.03×180/365=133,151円となります。

 

次に上棟時の支払いを見てみましょう。

着工時~上棟時までは2カ月としていますので、上棟時~完成時までは4カ月となります。

ですから融資を受ける日数は120日となり、(120/365)となります。

そして上棟時の支払いも900万円ですので、

9,000,000×0.03×120/365=88,767円となります。

合計は133,15188,767221,918です。

完成時の1200万円は住宅ローンで支払える為、つなぎ融資の金利は発生しません。

※つなぎ融資の金利は先に引かれてしまいます。(ウシジマくん方式)
今回は900万円×2回で1800万円の融資になっていますが、実際に手元に来るのは221,918円を引いた額になりますので、実際に着工時と上棟時に支払う場合、金利の分は自分で用意しなければなりません。

 

つなぎ融資無しの場合

住宅ローンの条件は、

  • 建物代3000万円
  • 着工時支払い3割(900万円)
  • 上棟時支払い3割(900万円)
  • 完成時支払い4割(1200万円)
  • 金利0.8%
  • 35年ローン
  • 着工時~完成時までは6カ月

とします。

この場合の1ヶ月目の利息計算式は、

元金×(金利×(1/12))となり、これに数字を当てはめると、30,000,000×(0.008×(1/12))=20,000円となりますが、2ヶ月目からは元金の変動もあり、かなり複雑な計算式になりますので割愛します。

これを6ヶ月分計算すると、

  • 1ヶ月目の金利:20,000円
  • 2ヶ月目の金利:19,959円
  • 3ヶ月目の金利:19,917円
  • 4ヶ月目の金利:19,876円
  • 5ヶ月目の金利:19,835円
  • 6ヶ月目の金利:19,793円

となりますので、全て合計すると119,380となります。

つなぎ融資を受けた場合との差額は221,918-119,380=102,538円

約2倍ほど変わってくるんですね。

 

土地を買う場合はさらに大きく影響する!

土地を買う場合につなぎ融資を使用する場合、着工時より前に土地代を支払わなくてはならない為、つなぎ融資の量も期間もさらに増えます。

その場合に絶対にやってはいけないことは、『土地を買ってから家の設計をすること』です。

土地を買った時点でつなぎ融資が発生する為、家が建つまでゆっくりとプランを練っていたらいくら金利が発生するか分かったもんじゃありません!

ですから『土地に家を合わせる』のではなく、『家に土地を合わせる』ようにプランを練っていきましょう!

土地代を現金で支払える方は土地に家を合わせても問題ないかと思います。

 

私の場合の支払い方法

冒頭で私はつなぎ融資無しの銀行を選んだと書きましたが、実はそれを活かすことができなかったのです^^;

それはどういうことかというと、『ローンと家賃のダブル払いが出来なかった』ということ。

着工時から始まった住宅ローンですが、私の場合は家が完成するまでアパート暮らしでした。

つまり家が完成するまでの間は、住宅ローンの返済と住んでいる家賃の支払いが重なっているのです。

そうなると新築に引っ越しするまで二つ合わせて十数万円を半年間支払わなくてはならなくなり、家計が火の車に・・・

ですから新築に引っ越しするまでは、住宅ローンの金利分だけを支払っていたのです。

つまり元金が減らずに金利だけ取られる状態^^;

それでもつなぎ融資よりは各段に安く済みましたので良かったかもしれませんが、結構損してますよね。

実家に住んでいて住居がある方なら問題なかったと思いますが、私のようにアパート暮らしで家賃が発生している方は要注意!

半年間のダブル払いにも耐えられるよう、しっかりと貯蓄しておくことをおすすめします!

 

住宅ローン一括仮審査申し込みで最適な銀行を!

次の内容に当てはまる方には住宅ローンの一括仮審査がおすすめです。

  • 銀行に悩んでいる方
  • 銀行の審査に落ちてしまった方
  • 自分の収入から毎月の住宅ローンがどれだけ支払えるのかを知りたい方
  • 複数の銀行の住宅ローンを同時に比較したい方

これいずれかの条件に当てはまる方は、住宅ローン一括仮審査の申し込みが無料で可能です。

そして利用者が全国で3万人を超え、高評価を得ている『住宅本舗』がおすすめです。

 

こちらから仮審査の申し込みが可能です↓


もし銀行を比較して自分に合った物が見つかった場合、そこから本審査に行くことも可能です!

 

まとめ

今回はつなぎ融資の有り無しでの金額比較をしてみました。

結構大きく変わりますよね。特に土地からつなぎ融資を利用される場合は、大体30万円以上の支払いが発生します。

押さえておきたい要点をもう一度まとめると、

  • つなぎ融資の金利は高い
  • つなぎ融資で土地を購入する場合は、家の設計を先に済ませておく
  • つなぎ融資無しでも、ローンと家賃とのダブル払いには要注意
  • つなぎ融資を使用しても数十万円の資金は必要になる

以上の4点です。

 

そしてもう1つ注意したいのが、お金の感覚です。

千万単位の買い物をしていると感覚がマヒし、つなぎ融資で10万、20万が増えても大した誤差と感じなくなってしまいますので、そこは目を覚まし、1万円でもお得になるよう良く考えましょう!

私は完全にマヒし、色々後悔しています(笑)

皆さんがお得にローンを組めるよう、少しでも参考になれば幸いです。

 

スポンサーリンク